Como é inteligente alugar um apartamento: 9 etapas simples

APARTAMENTO DE ALUGUEL MAIS LONGA SE TORNOU UM NEGÓCIO FAMILIARmas ainda levanta muitas questões. Eu preciso de um contrato? O que acontece se você sair drasticamente sem avisar o proprietário? Posso devolver um depósito se o senhorio não quiser devolvê-lo?

Na prática, tudo não é tão ruim - ou, pelo menos, pode ser resolvido. Há três etapas principais em alugar um apartamento: alugar um quarto, viver um período obrigatório e deixá-lo. Com a ajuda da advogada Yulia Sakunova, entendemos como evitar problemas em cada um deles.

Insista em um contrato

Imagine que você encontrou uma opção maravilhosa: um apartamento barato e confortável, com uma localização conveniente, e uma anfitriã simpática aluga-o. Você sabe que precisa concluir um contrato para alugar, mas ela diz a você: "Sim, que contrato! Viva exatamente assim e me pague dinheiro - isso é tudo."

Talvez tudo seja assim - ou talvez um dia o filho da anfitriã retorne de uma viagem de negócios e faça você se mudar. Se você tiver sorte, em tal situação você terá permissão para fazer as malas e sair em silêncio, e se não, você pode tropeçar em trancas substituídas, e levar as coisas para fora com a polícia, que também tem que provar que eles são seus (isso não é óbvio - há razões para dobrar as coisas neste apartamento você não tem). Se você pagou antecipadamente, você pode não ver esse dinheiro também. Se a pessoa com quem você deseja alugar um apartamento, categoricamente, não deseja assinar um contrato de arrendamento, é melhor procurar outra propriedade. Caso contrário, existe o risco de você ter que dizer adeus às suas coisas favoritas.

Verifique quem é o dono do apartamento

Suponha que a hostess concorde em firmar um contrato. Não se apresse em pegar uma caneta: primeiro certifique-se de que ela tenha o direito de alugar um apartamento para você. Para fazer isso, você precisa olhar para o certificado de propriedade - e a pessoa com quem você vai entrar em um acordo deve ser o proprietário de todo o apartamento, e não uma parte dele. "Não se preocupe", um dono legalmente experiente pode dizer. "Eu possuo apenas ½ apartamentos, mas o tribunal usa-me para usar o apartamento, e há uma solução." Infelizmente, para você, não importa: o tribunal garantiu o direito de usar o apartamento precisamente para aqueles que querem alugá-lo para você, e não para você ou qualquer outra pessoa. Assim, o segundo proprietário pode forçá-lo a sair e até mesmo mudar as fechaduras.

Nesse caso, você deve pedir o consentimento do segundo proprietário (ou de outros proprietários, se houver vários) e por escrito - um acordo verbal não funcionará. O proprietário ou hostess pode suspiro, entrar na sala ao lado e depois de cinco minutos trazer um pedaço de papel em que está escrito que o segundo proprietário não se opõe a alugar o apartamento. Você pode ter razões para duvidar que foi a pessoa cujo nome foi assinado para escrever, mas este documento é o bastante para você: os proprietários descobrirão entre si e através do tribunal - e você terá tempo para deixar o apartamento em silêncio. A permissão de notarização não é necessária.

Se por algum motivo você duvida que o certificado de propriedade ou sua cópia é real, você pode verificá-lo - você pode fazê-lo em qualquer MFC. Se a propriedade foi registrada depois de 1998, você precisa solicitar um certificado de proprietários de apartamentos (isso pode ser feito em seu endereço). Se o registro foi anterior a 1998, solicite um certificado de direitos previamente emitidos para este apartamento. Você pode solicitar ambas as perguntas - então você terá certeza de que aquele que se tornou o mestre antes de 1998 permaneceu assim. Por favor, note que as respostas aos pedidos terão que esperar uma semana.

E mais uma coisa: se a pessoa com quem você entrou em um acordo, o tribunal achar incompetente, a pessoa que gostaria de expulsá-lo do apartamento terá que contestar este acordo através do tribunal - e isso lhe dará tempo para fazer as malas e ir embora.

Certifique-se de ter os dados certos no contrato.

Finalmente, você pode entrar em um acordo - neste caso, você se tornará o inquilino e senhorio com o senhorio ou proprietária, respectivamente. Se o proprietário não tiver um contrato de amostra, ele poderá ser baixado da Internet. É verdade que é muito cedo para relaxar: você deve seguir cuidadosamente o que está escrito no documento.

Deve ser a data de conclusão do contrato e os detalhes das partes: sobrenomes, nomes, nomes patronímicos e endereços. Você pode especificar as informações do passaporte, mas isso não é um requisito estrito. O objeto de aluguel (apartamento ou quarto) deve ser indicado e deve haver um link para o certificado de propriedade. Idealmente, se você receber uma cópia deste certificado. O prazo de locação deve ser claramente marcado - caso contrário, por padrão, será assumido que você alugou um apartamento por cinco anos. De acordo com o artigo 683 do Código Civil da Federação Russa, o prazo máximo para um contrato de arrendamento é de cinco anos, o que é considerado básico.

O valor do aluguel especificado no contrato cobre todo o prazo do arrendamento, a menos que indicado de outra forma. Por acordo mútuo com o locador, você pode alterar o valor a qualquer momento - para isso, você precisa assinar o anexo apropriado ao contrato. Certifique-se de que também é indicada a ordem de pagamento das faturas: por exemplo, você é responsável pelo telefone, eletricidade e água, e pelos proprietários do apartamento - por tudo o mais.

Pense na rescisão do contrato

Se você não quiser que os proprietários dos apartamentos o verifiquem todos os dias, certifique-se de que o contrato diz com que frequência o locador deve verificar as condições do apartamento - por exemplo, uma vez por mês. Também é útil indicar no documento quanto tempo antes de sua expiração o locador deve notificá-lo se deseja renovar o contrato e em que condições. Ao mesmo tempo, é melhor indicar com que antecedência ele deve avisá-lo de que você deve sair se quiser vender o apartamento.

Tenha em mente que o contrato de aluguel de apartamento não é renovado automaticamente. Após a expiração do contrato, ele deve ser reinserido se você chegar a um acordo com o locador. Se você esquecer de cuidar da renovação do contrato, corre o risco de encarar as portas fechadas e perder algumas das coisas.

Conheça os direitos e obrigações - o seu e o dono do apartamento

Estude a seção "Deveres e direitos do senhorio". Deve indicar que o senhorio é obrigado a devolver o seu depósito de segurança, se ele não tiver quaisquer reclamações materiais para você. Um depósito de segurança é o valor que você dá ao proprietário junto com o pagamento do aluguel em troca das chaves. É necessário garantir a segurança do apartamento em si e a propriedade do proprietário. Isto é, se você, por exemplo, quebrou a mobília, então no momento da partida deste depósito manterá o custo do dano causado por você. De lá, manterá as dívidas de serviços públicos ou pagamentos de aluguel atribuídos a você. Se você não quebrou ou estragou nada, o locador deve devolver o seu depósito.

Na mesma seção, deve ser declarado que é responsabilidade do proprietário eliminar as consequências do que aconteceu por culpa do não empregador. Ou seja, se o apartamento foi inundado devido a serviços públicos, os reparos são o cuidado dos proprietários, não o seu. Claro, se o acidente ocorreu por culpa do empregador, que é seu, você mesmo deve eliminar as conseqüências.

Você também tem deveres, e eles estão listados na seção "Deveres e direitos do empregador". Estude esta seção tanto, e melhor, com mais cuidado do que todo o resto. Em primeiro lugar, só você e aqueles especificados no contrato devem morar no apartamento. Ou seja, se você vai morar com seu marido, parceiro, amigo, tia, não se esqueça de incluí-los no contrato - caso contrário, o proprietário irá apontá-los na porta e estar certo. Também indique no documento seu cão ou gato favorito para que eles não sofram o mesmo destino. A única pessoa que você pode levar para viver sem avisar o senhorio é seu filho menor (a recusa viola seus interesses). Mas por que problemas extras - é melhor especificar um filho ou filha.

Se o proprietário permitir que você se render à sublocação (o que é improvável), isso também deve ser escrito no contrato. Se isso não estiver no documento, isso significa que você não pode refazer o apartamento ou sua parte para outra pessoa. Também nesta cláusula do contrato é indicado que o empregador não pode instalar o equipamento (não se assuste, você pode colocar o forno de microondas - é sim sobre o equipamento embutido), sistemas de alarme, realizar a reconstrução e assim por diante. Então, se você pensou em derrubar a parede para ampliar a sala - esqueça. Se você quiser fazer uma redecoração no apartamento, isso também precisa ser coordenado com o locador.

Por favor, note que o inquilino do apartamento tem o direito de viver lá apenas. Se você abrir um escritório de advocacia ou uma loja, será uma violação grave do contrato e da legislação da Federação Russa. Se uma das partes violar os termos do contrato, isso pode resultar em sua rescisão antecipada, portanto, leve tudo a sério.

Não esqueça o ato de recepção e transmissão

O contrato de aceitação do apartamento deve ser anexado ao contrato, que também deve ser assinado em duas cópias. Se não houver tal ato e não descrever em detalhes a condição do apartamento, que coisas estão nele e como elas se parecem, ele pode ficar de lado. Depois de uma semana, os proprietários podem esquecer que a máquina de lavar louça não está funcionando há um ano, e é um ótimo chip na banheira, e eles o culparão por esse dano. O tribunal vai tomar o seu lado, e você terá que pagar por isso.

Para resumir: você deve ter uma cópia do certificado de propriedade, a permissão de outro proprietário ou proprietários de apartamentos, se necessário, duas cópias do contrato e duas cópias do ato de recepção e transmissão. Agora você pode assinar documentos, dar uma cópia para os proprietários, pegar as chaves e dizer adeus, especificando quando eles virão da próxima vez. Depois de assinar o contrato, sua tarefa não é violar suas condições. Como uma precaução extra, você sempre pode carregar documentos com você - por exemplo, para provar que você os tem, se o proprietário de repente trocar de cadeado.

Defenda o depósito

No futuro, seja distante ou não, você provavelmente terá que sair do apartamento. Neste caso, você com o senhorio terá que assinar um novo ato de recepção e transmissão, que indicará de que forma você retornar a ele o apartamento e a propriedade. Ele devolverá o depósito de seguro para você (ou o segurará, parcial ou totalmente, se necessário), você devolverá as chaves para ele e, desejando boa sorte um ao outro, diga adeus. Esta é uma opção ideal - mas, na verdade, pode ser difícil.

Se o senhorio "esquece", "não quer", "não pode" ou por outras razões se recusa a devolver o seu depósito de segurança, mas você ainda quer obtê-lo, você terá que ir a tribunal. Um segundo ato posterior de recepção e transmissão assinado por ambas as partes será uma prova de que você cumpriu todas as obrigações previstas no contrato, portanto, o proprietário deve devolver seu depósito.

Lembre-se que o contrato pode ser rescindido antecipadamente

Problemas também podem surgir se o contrato for rescindido antecipadamente, devido ao fato de que uma das partes o violou seriamente. Por exemplo, se você trouxe mais cinco pessoas para morar com você. Ou se, depois de deixar o dono, baratas e ratos de repente saíssem de todas as rachaduras, sobre as quais ele não lhe contaria nada, e o senhorio se recusasse a eliminar esse problema. Nestes casos, vale a pena concentrar-se em dois artigos do Código Civil: artigo 451 "Alteração e rescisão do contrato devido a uma mudança significativa nas circunstâncias" e artigo 687 "Rescisão de um contrato para alugar instalações residenciais".

Você tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, por escrito, avisando o proprietário do apartamento sobre isso dentro de três meses. Além disso, em alguns casos, a lei permite que você faça isso através dos tribunais - por exemplo, se a sala estiver em condição de emergência. O locador tem o direito de rescindir o contrato através do tribunal, se você não tiver feito um contrato por mais de dois meses com um contrato de curto prazo (o contrato for inferior a onze meses) e mais de seis meses por um longo prazo (o contrato é válido por mais de um ano).

Defenda seus direitos

No caso de você querer rescindir o contrato com antecedência, o locador pode tomar uma defesa maçante e simplesmente se recusar a passar por esse procedimento. Então você terá que agir de forma independente, a fim de se proteger de possíveis reclamações do seu lado. Envie uma notificação por escrito ao locador de que você encerra o contrato de arrendamento em tais e tais motivos, a partir de tal e tal data (após o último período pago). Na notificação, avise-o de que, se ele não vier ao apartamento, você simplesmente sairá e colocará as chaves na caixa de correio. É necessário enviar isso por correio registrado com notificação e lista de anexos. Em seguida, guarde uma cópia do aviso junto com todos os documentos postais da sua conta. Eles serão úteis para você no caso de um tribunal, como prova de suas ações.

Se o proprietário não respondeu, ele coloca o risco de consequências adversas sobre si mesmo. Simplificando, o silêncio, neste caso, é um sinal de consentimento. No dia marcado, depois de limpar o apartamento, tire seus pertences, tranque-o, deixe as chaves na caixa de correio e saia em silêncio. Todos os documentos - um contrato de arrendamento, uma cópia do aviso enviado por você com documentos postais - são mantidos por três anos a partir de agora, caso o locatário repentinamente decida cobrá-lo pelo restante do período. O prazo de prescrição é de três anos.

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